정부가 전·월세 전환율을 낮추기로 했습니다.
이를 통해 점점 속도가 빨라지는 전세의 월세 전환 추세를 늦추겠다는 계산인데요.
계획대로 될 수 있을지 자세히 알아보겠습니다.
전·월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다.
현재 전환율은 기준금리에 시행령으로 정한 이율 3.5%를 더하는 방식으로 정해지는 데요.
현재 기준금리가 0.5%이니까, 전·월세 전환율은 4%가 됩니다.
이 가운데 상수로 적용하는 3.5%를 2%로 낮춘다는 겁니다.
그러면 실제 전환율은 2.5%가 되는 거죠.
예를 들어볼까요.
5억 원짜리 전세를 보증금 2억 원짜리 월세로 전환한다고 치면, 지금 기준으론 3억 원에 4%를 계산해, 월세 100만 원이 나오는데요.
전·월세 전환율은 2.5%로 낮추면 월세는 62만 5천 원이 됩니다.
이를 통해 집주인이 전세를 월세로 돌리는 현상을 막아보겠다는 계산입니다.
이는 임대차 3법을 사실상 여당이 단독으로 처리한 뒤 이후 전세난이 오히려 가속화됐다는 비판과 무관하지 않아 보입니다.
실제로 한국감정원 자료를 보면 전세물건이 줄어들면서, 서울 아파트 전셋값은 무려 59주 동안이나 오름세를 거듭하고 있습니다.
이런 상황에서 전·월세 전환율을 낮춘다면 어느 정도 효과가 있을 것으로 기대됩니다.
월세에 대한 규제가 강화된다면, 전세를 월세로 전환하는 대신, 전세금을 올려받고, 재계약할 가능성이 있다는 분석입니다.
[김규정 / NH투자증권 부동산연구위원 : 시장금리보다 높았던 전환율을 낮추는 의미가 있고 전환율이 낮아지기 때문에 월세의 전환 속도를 늦추거나 월세 세입자의 부담을 낮추는 데에는 도움이 될 것으로 기대됩니다.]
다만 한계도 명확합니다.
전·월세 전환율이 적용되는 건 전세를 월세로 바꿀 때죠.
다시 말하면 신규 계약에는 반영되지 않는다는 겁니다.
또, 전환율을 담은 주택임대차보호법은 민법상의 특별법 형태라, 행정 제재를 가하는 수단이 아닙니다.
쉽게 설명하자면 강제성이 없다는 뜻입니다.
실제로 지난 5월 기준 전국의 전·월세 전환율은 상한치를 훨씬 웃도는 6%에 가까운 상황입니다.
각종 편법이 동원될 가능성도 있습니다.
집주인이 전세 세입자를 내쫓고 직접 거주하다가, 규제를 피해 증여를 선택하거나, 아니면 아예 새로운 세입자와 월세 계약을 맺는 방법 등이 있겠죠.
... (중략)
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